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室内洗濯機置場の検討_最終回_千藤庵

千藤庵の2階角部屋の住戸(12平米の1K)における室内洗濯機置場の新設検討の最終回です。

床にCFシートを敷き、短くなったキッチン台を復旧する等の内装仕上げを行いました。
洗濯機置場の設置前と比較すると、結構変わりました。

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【before】
 ↓
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【after】

床は、タイル柄のCFシートを敷き、壁紙の復旧には、100均店のレンガ調のアルミシートを使用しました。
洗濯機置き場の新設とともに、雰囲気も少しお洒落になったでしょうか。

洗濯機パンは640×640サイズで、水栓は床より少し出した場所に設置しています。縦型の独身用のサイズの洗濯機を想定しています。

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洗濯機パンを設置するために仕切り壁は撤去し、冷蔵庫置場を引き続き確保するためキッチンを一部切断して短くしました。
撤去した仕切り壁は、調理時に油等が飛び散らないように、短くしたキッチンの端に上部を復旧しました。
キッチンの収納力を下げないように、洗濯機置場の上部に棚スペースを設けました。
ガス栓はそのまま残し使用可能な状態ですが、コンロはIH調理器の想定です。

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居室も含めて、細かい修繕を実施し、もうすぐ、入居者募集をします。
室内洗濯機置場付き物件として、募集できるようになりました。
ご予約も受付けいたします。

<これまでの検討>
室内洗濯機置場の検討その1_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その2_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その3_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その4_千藤庵
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室内洗濯機置場の検討その4_千藤庵

千藤庵の2階角部屋の住戸(12平米の1K)における室内洗濯機置場の新設検討のその4です。

今回は、検討結果の結果を受けて、工事を実施しましたので、そのご報告でございます。
材料をすべて調達して、いよいよ、給排水管等の配管、その他の工事です。
排水管は無事工事完了し、給水管もHI-VP管の接続間を概ね組みたて終わり、最後に、床下の水道管を分岐しようと床下の間の保温材を剥したところ、・・・

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なんと、給水管はHI-VP管でもVP管でもなく、鋼管でした。
鋼管の場合は、容易ではないので、あきらめてシンクの蛇口から分岐して見える配管にするか、床下の鋼管から分岐する場合には自分では難しいため、専門業者さんに頼むしかありません。
今回は、専門業者さんに依頼しました。床下配管が可能で分岐可能な位置として、浴室(ユニットバスの点検口)の下で分岐し、架橋ポリエチレン管で配管いただきました。家賃1か月分弱の費用を要しましたが、やはり床下排水の方が、見た目が断然によいので。

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そして、給排水の配管をし、洗濯機パンのトラップを付け、床板を復旧すると、こんな感じです。
あとは、床にCFシートを敷き、短くなったキッチン台を復旧する等の内装仕上げを行い作業終了です。
総費用は、当初高めで見積もった額程度になってしまいそうです。

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次回は、最後に、キッチンの改造、内装等を含め、最後までの工事実施状況について、ブログに掲載します。

<これまでの検討>
室内洗濯機置場の検討その1_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その2_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その3_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その3_千藤庵

千藤庵の2階角部屋の住戸(12平米の1K)における室内洗濯機置場の新設検討のその3です。

今回は、(1)物理的検討と(2)経済的検討の検討結果です。

(1)物理的検討の検討結果(結論)としましては、物理的には、設置可能でした。(実は後で、どんでん返しが。)

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洗濯パン、排水トラップ、給排水の管材を購入して、接続可能か、現地確認しました。
排水トラップの設置位置は、想定していた場所には、(前回のご報告のとおり)ガス管および垂木が邪魔をするので断念し、洗濯パンを180度回転させたときの場所の床を開けて、設置の可能性を確認しました。

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こちらも垂木が出てきましたが、梁に載せてあるもので、一部切断可能であったため、こちらの場所であれば、排水トラップが設置でき、排水管も配管でき、接続可能であることが確認できました。

① 排水可能
② 給水可能(前回のご報告のとおり)
③ 電源可能(電気配線は、自由度が高いので。ただし、電気工事士の資格をお持ちでない方は有資格者に依頼して実施する必要があります。)
であることから、物理的には、設置可能と結論付けました。

次に、
(2)経済的検討(いわゆる費用対効果の検討)を行いました。

まずは、①効果の算定(室内洗濯機置き場の有無で、どれ位の効果があるか)についてです。
現在、無い状況では、恐らく、賃料を2千円程度下げないと入居づけは難しいと思われます。新設し「有」の状況では、値上げは難しいまでも、現況の賃料の額で、入居づけできることを期待しています。
そのため、効果は、月あたり2千円と算定しました。

続いて②費用の算定についてです。
こちらはDIYで実施する想定で、材料費のみを算定します。(本来は、外注費用で算定すべきですが、弱小大家は身を削って作業せざるを得ません。)
洗濯パン、排水トラップ、排水管(VU管)、給水管(HI管)、保温材、洗濯給水栓、電気関係のほか、解体廃材処分費、壁紙、クッションフロア、その他の改装材料等を高めに見積もると、9万円位になります。

費用を回収するためには、(9万円/2千円/月=)45か月間、約4年弱の効果が必要になります。
利回りですと、(2万4千円/年/9万円=)26%になります。

別の見方では、家賃が2.9万円/月(共益費込)なので、「無」に比較して「有」は、約3か月程度早く入居づけができれば、費用対効果があると言えます。

経済的検討の結論としましては、
リスクを考慮すれば積極的に実施すべきとは言えないものの、この部屋については、実施して、検証する価値はあると判断しました。


以上で検討は終了しましたが、キッチンの改造、内装等を含め、最後までの工事実施状況についても、随時、ブログに掲載していきます。
最初に書きましたが、どんでん返しが待ち受けています。
自主管理大家なので、ゆっくりになってしまいますが、しばし、お待ちください。


<これまでの検討>
室内洗濯機置場の検討その1_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その2_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その2_千藤庵

千藤庵の2階角部屋の住戸(12平米の1K)における室内洗濯機置場の新設検討のその2です。

今回は、(1)物理的検討のための配管等の調査についてです。

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検討する設置場所は、水回りの設備なので、給排水管があるキッチン側で検討します。
玄関入ってすぐの場所の下駄箱等のスペースを活用するしか場所がありません。
洗濯パンは、64cm四方のサイズのところ、このスペースの幅は40cm弱しかないので、小さな仕切壁を撤去し、キッチンの一部も撤去が必要になります。写真の小型冷蔵庫の置場も、左に移動が必要なので、キッチンの扉も一部解体が必要になります。
千藤庵は、幅120cmのキッチンが売りですが、残念ですが、この部屋はキッチンの幅が小さくなってしまいます。

設置場所が決まったところで、給排水管があり、接続可能か否かを、床を開けて調査、確認します。

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水道管は、想定通り、容易に見つかりました。水道管は、勾配に関係ないので、比較的容易に分岐して、必要な管を新設できそうです。

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排水管も、ほぼ想定通りに見つかりましたが、洗濯パンの排水トラップの想定場所との平面距離、垂直距離がやや近かったので、分岐して排水トラップに接続させるための各種排水用の部材が入りきるか、微妙なところです。
また、その近辺にガス管が横断し、想定していましたが、小さな仕切壁の下には、梁があり、これらも配管上の障害となります。

ここは勝負して、洗濯パン、排水トラップ、給排水の管材を購入して、接続可能か、現地確認としましょう!

ということで、小さな仕切壁も撤去しちゃいました。
壁をとると、スペースが少し広くなった感じです。
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結果は、随時、ブログに掲載していきます。自主管理大家なので、検討はゆっくりになってしまいますが、しばし、お待ちください。
キッチンの改造まで必要なので、まだまだ時間がかかります。

<これまでの検討>
室内洗濯機置場の検討その1_千藤庵

室内洗濯機置場の検討その1_千藤庵

千藤庵は、各戸には洗濯機置場がなく、洗濯機は、敷地内に設置されたコイン式洗濯機または千藤庵近くのコインランドリーのご利用をご案内しています。
入居者様にとっては、洗濯機を保有する必要がなく、漏水その他のトラブルのリスクがないというメリットがある一方で、そのようなメリットよりも室内洗濯機置場の条件は譲れない入居希望の方が増えています。

そのため、2階角部屋の住戸において、この度、室内洗濯機置場の新設を検討します。
検討は、配管等が可能か否かの物理的検討と、賃料との関係で経営面で大きく悪化しないかの経済的検討をまず、行う予定です。
(1)物理的検討
(2)経済的検討

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結果は、随時、ブログに掲載しようと思っています。自主管理大家なので、検討はゆっくりになってしまいますが、しばし、お待ちください。
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千藤庵(せんどうあん)

Author:千藤庵(せんどうあん)
西武池袋線狭山ヶ丘駅より徒歩8分の1Kアパート千藤庵の家主です。ご入居者様のために、がんばっています。

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